過(guò)去幾年來(lái)，不少城市放寬落戶(hù)條件，以吸引人才留住人才。在一些業(yè)內人士看來(lái)，“買(mǎi)公寓落戶(hù)”的做法背后，另有隱情。

    在房地產(chǎn)調控與人才引進(jìn)并存的大背景下，“買(mǎi)公寓落戶(hù)”的做法近期再度引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。

    從9月15日起，寧波市正式施行戶(hù)口遷移新政。新政在去年出臺的政策基礎上大幅度放寬人才落戶(hù)、居住就業(yè)落戶(hù)條件，取消老年父母投靠落戶(hù)限制，并新增了租賃落戶(hù)和投資創(chuàng )業(yè)落戶(hù)，明確規定“商業(yè)用房或辦公用房可落戶(hù)”，即購買(mǎi)公寓也可落戶(hù)。除寧波外，目前可以通過(guò)購買(mǎi)公寓而直接落戶(hù)的城市，還包括寧波、六安。

    此外，在佛山等一些實(shí)施積分落戶(hù)的城市，公寓與住宅一樣，適用于同一套的積分規則。

    這些做法被業(yè)界簡(jiǎn)稱(chēng)為“買(mǎi)公寓落戶(hù)”。目前來(lái)看，這類(lèi)政策不是新規，國內已有一些城市實(shí)施了這種做法。

    過(guò)去幾年來(lái)，不少城市放寬落戶(hù)條件，以吸引人才留住人才。在大多數城市，放開(kāi)戶(hù)籍通常意味著(zhù)放開(kāi)購房資格。在一些業(yè)內人士看來(lái)，“買(mǎi)公寓落戶(hù)”的做法背后，另有隱情。

    “買(mǎi)公寓落戶(hù)”存爭議

    與住宅不同，公寓是以商業(yè)立項，設計成住宅產(chǎn)品的一種業(yè)態(tài)。公寓的產(chǎn)權年限通常為40年或50年，水、電、物業(yè)費的標準通常也高于住宅。目前，除北京等少數熱點(diǎn)城市外，大部分城市并未對公寓實(shí)施限購政策。

    寧波市最新實(shí)施的落戶(hù)新政，于今年7月25日就已出臺。這份名為《關(guān)于進(jìn)一步放寬我市戶(hù)口準入條件的通知》指出，取得商業(yè)用房或辦公用房合法所有權的，可將本人、配偶、未成年子女戶(hù)口遷入到房產(chǎn)所在地的社區集體戶(hù)。

    但文件同時(shí)規定了一個(gè)先決條件，即“在我市投資辦企業(yè)、個(gè)人創(chuàng )業(yè)稅款繳納滿(mǎn)3年或社保繳納滿(mǎn)3年”。

    也即，寧波的落戶(hù)政策，并不是簡(jiǎn)單的“購買(mǎi)公寓即可落戶(hù)”。通過(guò)這種方式進(jìn)行落戶(hù)的，同樣面臨一定的門(mén)檻。

    長(cháng)沙的公寓落戶(hù)政策也得以確認。9月4日，長(cháng)沙市政府網(wǎng)的“市長(cháng)信箱”欄目在回復群眾提問(wèn)時(shí)表示，“通過(guò)購買(mǎi)、受贈、繼承等途徑，擁有了公寓房合法所有權的人員，……可以申請將本人及其共同居住生活的配偶、子女、父母戶(hù)口遷入我市房屋所在地城鎮�！�

    數天后，該欄目還表示，商業(yè)公寓落戶(hù)后，如在長(cháng)沙城區并無(wú)其他住宅性質(zhì)房產(chǎn)，且家長(cháng)及小孩實(shí)際居住(經(jīng)入戶(hù)調查)，可以按有戶(hù)無(wú)房排序安排入學(xué)。

    在一些實(shí)施積分落戶(hù)的城市，公寓與住宅適用于同一套的積分規則。比如，按照佛山于去年11月出臺的新規，在佛山市擁有合法房產(chǎn)(含商業(yè)類(lèi)，如公寓、商鋪、寫(xiě)字樓等)，按房產(chǎn)建筑面積每平方米積1分計分。

    “'買(mǎi)公寓落戶(hù)’不是新規，國內已有一些城市實(shí)施了這種政策�！敝性�地產(chǎn)首席分析師張大偉對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，這種做法反映出地方政府對人才的迫切需求，但以這種方式進(jìn)行落戶(hù)有待商榷。

    在部分業(yè)內人士看來(lái)，按照當前樓市調控的主基調，對商辦類(lèi)和公寓項目的做法應該是嚴控，不能作為落戶(hù)的渠道。比如，2017年，北京對商住類(lèi)產(chǎn)品實(shí)施了比住宅更為嚴厲的限購政策。杭州、南京等城市在2018年限制“商改住”。今年8月，廈門(mén)推出最嚴“禁公寓令”，規定商辦項目改造成為公寓類(lèi)住宅的，甚至可無(wú)償收回土地使用權。

    易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，雖然“買(mǎi)公寓落戶(hù)”的做法存在爭議，但仍有一定的現實(shí)意義。由于住宅限購等原因，近年來(lái)，很多城市都存在大量購買(mǎi)了公寓產(chǎn)品，并將其作為唯一住所的人群，這部分人有著(zhù)落戶(hù)的現實(shí)需要。

    他還表示，這種做法不能簡(jiǎn)單理解為購房政策的放松，但客觀(guān)上有助于這類(lèi)物業(yè)價(jià)值的上升。由于很多城市的公寓庫存龐大，還能起到消化庫存的效果�！昂芏喑鞘性谥贫ㄟ@類(lèi)政策的時(shí)候，事實(shí)上已經(jīng)考慮到了這一點(diǎn)�！�

    去庫存壓力仍大

    我國公寓市場(chǎng)的庫存規模有多大？

    世邦魏理仕華北區研究部主管孫祖天認為，一線(xiàn)城市的情況稍好，在很多二三線(xiàn)城市，公寓類(lèi)產(chǎn)品普遍存在過(guò)�，F象。據監測，長(cháng)沙的公寓空置率達到30%。

    究其原因，主要是因為此前幾年商業(yè)用地供應量過(guò)大，近些年在土地出讓中，雖然商辦地塊占比有所下降，但綜合類(lèi)土地中也包含商業(yè)部分。且相比純住宅類(lèi)產(chǎn)品，公寓類(lèi)產(chǎn)品的去化速度要慢得多。

    近幾年來(lái)，很多城市允許將空置的公寓產(chǎn)品改造成長(cháng)租公寓或共享辦公空間，但當前的公寓存量規模仍然不容忽視。

    以出臺“買(mǎi)公寓落戶(hù)”的城市為例，根據湖南中原地產(chǎn)的統計，截至今年6月末，長(cháng)沙市商辦公寓存量面積為162.7萬(wàn)平方米，達近兩年最高。按照當前的消化速度，該類(lèi)產(chǎn)品的去化周期為16.8個(gè)月。

    據寧波中原地產(chǎn)的數據，近期寧波公寓類(lèi)產(chǎn)品供需兩旺，但庫存規模仍然不小。

    其他城市中，據銳理數據統計，截至2019年8月底，成都公寓市場(chǎng)存量約為640.72萬(wàn)平方米，需要21.7個(gè)月才能消化庫存。據克而瑞數據統計，截至2018年11月底，廣州一手公寓庫存量達160.04萬(wàn)平方米，余28136套存貨，去化周期達23.1個(gè)月。

    孫祖天認為，“買(mǎi)公寓落戶(hù)”政策的推出，本身就兼具人才引進(jìn)和商辦產(chǎn)品去庫存的雙重考慮。

    安徽六安是從去年6月份推出“買(mǎi)公寓落戶(hù)”的，在六安購買(mǎi)存量公寓，甚至可享受與住宅同等的入戶(hù)、上學(xué)、參加城鄉居民基本醫療保險等政策。這一條款出現在名為《關(guān)于加快推進(jìn)非住宅商品房去庫存的意見(jiàn)》的文件中，出發(fā)點(diǎn)顯而易見(jiàn)。

    嚴躍進(jìn)仍對這一政策持正面看法，他認為，“買(mǎi)公寓落戶(hù)”并不等同于調控政策放松。如果在引進(jìn)人才的同時(shí)，促進(jìn)了商辦庫存的消化，并不是壞事。

    孫祖天指出，從商業(yè)運營(yíng)的角度看，散售物業(yè)的管理難度，要明顯大于整租或整售物業(yè)。因此，放開(kāi)公寓的銷(xiāo)售，可能會(huì )對這類(lèi)項目的管理帶來(lái)一定壓力。

    他還表示，“買(mǎi)公寓落戶(hù)”政策的推行，容易刺激一部分投資性需求的釋放，這一點(diǎn)需要警惕。